Per poter edificare delle case su un determinato territorio, esistono normative ben definite da rispettare. Uno dei fattori con un peso maggiore quando si parla di costruzioni è l’impatto che la presenza umana ha su una specifica area. Facciamo un esempio pratico. 

Per poter costruire qualunque tipo di edificio, ci sono dei vincoli da rispettare. Non è possibile edificare qualunque cosa si desideri in qualunque luogo, perché ci sono delle normative che disciplinano l’edificabilità di un territorio. Queste leggi hanno l’obiettivo di trovare il giusto equilibrio tra vivibilità e rispetto dell’ambiente. Proprio a questo proposito, l’indice di edificabilità ha un ruolo cruciale, perché regola la densità edilizia di un territorio.

Vediamo ora cos’è l’indice di edificabilità, a cosa serve e come viene calcolato.

Cos’è l’indice di edificabilità?

L’indice di edificabilità si è affacciato nel nostro ordinamento negli anni ‘60, con le prime urbanizzazioni di massa. In quel periodo, infatti, il legislatore ha iniziato a rendersi conto che serviva una regolamentazione per salvaguardare l’ambiente dalle costruzioni “selvagge”. Per questo è nata l’esigenza di normare il tutto, aprendo al concetto di indice di edificabilità.

Questo indice va a definire e regolare la “densità edilizia”, ossia l’entità dell’impatto dell’essere umano sul territorio.

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Quanti tipi di indice di edificabilità esistono?

L’indice di edificabilità si divide generalmente in due sottocategorie:

  • L’indice di edificabilità territoriale, relativo ad una vasta superficie da urbanizzare, che comprende anche le infrastrutture
  • L’indice di edificabilità fondiario, il principale oggetto di questa guida, che si riferisce al singolo lotto

Come si classificano le differenti aree di edificabilità?

La pianificazione urbanistica del territorio italiano è disciplinata da una legge, il D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968. Nel testo della legge, le aree edificabili vengono ripartite in diverse categorie:

  1. Agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di pregio ambientale 
  2. Zone parzialmente edificate, ossia aree nelle quali la superficie coperta da edifici esistenti è superiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona, e la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq
  3. Zone inedificate, ma destinate alla realizzazione di nuovi edifici
  4. Aree per la realizzazione di nuovi impianti industriali o simili 
  5. Zone destinate ad uso agricolo
  6. Aree destinate ad impianti e attrezzature di interesse generale

Dobbiamo specificare che, in base alle categorie, ci sarà un differente indice di edificabilità. Andando nel pratico, ad esempio le aree della categoria A hanno un indice massimo più basso, che si aggira intorno a 5 m³/m². 

Nelle categorie B e C, ossia le aree destinate all’uso residenziale, l’indice è più alto e può arrivare ai 7 m³/m². Nella categoria E l’indice di edificabilità fondiaria è di 0,03 m³/m². Infine, vi sono due categorie che non sono destinate a costruzioni residenziali, ossia la D e la F.

Come si calcola l’indice di edificabilità fondiario?

Per calcolare l’indice di edificabilità fondiario è sufficiente applicare una formula matematica, ossia:

n*m³/m²

  • Per “n” intendiamo il valore dell’indice, che varia a seconda della zona
  • Per “m³” intendiamo, invece, il volume edificabile
  • Infine, per “m²” intendiamo la superficie del terreno

In altre parole, per conoscere l’indice di fabbricabilità devi moltiplicare l’indice n per il rapporto tra volume edificabile e superficie del terreno su cui vuoi costruire.

Facciamo un esempio. Supponiamo di avere a disposizione un terreno di 1200 mq, in una zona con un indice di edificabilità pari a 0,50 m³/m². 

Per conoscere il valore dei metri cubi, è sufficiente fare questo calcolo:

m³= 0,50*1200 = 600 m³

A questo punto puoi procedere con il rapporto tra volume e la superficie, da dividere poi per l’altezza della struttura da costruire. Supponiamo sia alta 3 metri. 

Quindi:

600 m³/3 metri = 200 m²

Possiamo concludere che, sul nostro lotto, potremo costruire un fabbricato di circa 200 metri quadrati. Tuttavia, il calcolo non è così semplicistico: ci sono da rispettare i parametri che abbiamo citato nel paragrafo precedente, oltre a considerare i vari regolamenti regionali e comunali che variano da territorio in territorio.

Queste regole valgono anche per le case in legno?

Sì! Questo perché le case in legno sono vere e proprie abitazioni, al pari di quelle in latero-cemento: semplicemente, sono diversi i materiali e le tecnologie costruttive.

Queste regole valgono anche per le case in bioedilizia e non è possibile in nessun modo eludere questo principio.

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