Il recupero del patrimonio edilizio è un processo che prevede la tutela degli immobili già esistenti, attraverso una serie di azioni di manutenzione utili a preservare il fabbricato in essere.
Nonostante oggi si parli molto di recupero del patrimonio immobiliare, non c’è una definizione davvero omnicomprensiva di questo fenomeno, perché cambia a seconda dello specifico intervento da effettuare.
Infatti, a seconda della natura dell’edificio e del suo stato, possono essere necessari interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma anche demolizioni parziali o interventi di restauro.
Quali interventi sono inclusi nel recupero del patrimonio edilizio?
Come abbiamo accennato, il recupero del patrimonio edilizio può essere effettuato grazie ad interventi di natura diversa, da calibrare a seconda dello stato dell’immobile (o degli immobili) da preservare. In alcuni casi si può parlare anche di riqualificazione di interi complessi, che hanno un impatto più grande sull’urbanistica di un luogo.
Gli interventi tipici del processo di recupero del patrimonio immobiliare sono:
- La manutenzione ordinaria
- La manutenzione straordinaria
- La ristrutturazione
- Il restauro conservativo.
Vediamoli nel dettaglio.
Come avviene la riqualificazione del patrimonio edilizio attraverso la manutenzione?
Gli interventi di manutenzioni sono fondamentali per salvaguardare un immobile, siano essi ordinari o straordinari.
Per contestualizzare, il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380 del 2001) definisce come “manutenzione ordinaria” tutti quegli interventi che hanno a che fare con le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle per integrare o mantenere in efficienza impianti tecnologici esistenti.
Diversi interventi di manutenzione ordinaria possono usufruire anche di agevolazioni fiscali; ad esempio, l’attività di manutenzione ordinaria sull’involucro dell’edificio può usufruire in alcuni casi del Bonus facciate, con una detrazione fino al 90% del costo dei lavori.
La manutenzione straordinaria, invece, fa riferimento a tutti quegli interventi che modificano o sostituiscono parti anche strutturali degli edifici, oppure che realizzino servizi igienico-sanitari e tecnologici.
Parliamo quindi, ad esempio, del rifacimento dei bagni, l’installazione di scale o ascensori, il rifacimento dei solai interni. Tutto questo a patto che non venga modificata la destinazione d’uso dell’immobile.
Questi interventi sono quasi tutti inclusi nei bonus previsti dallo Stato, come il Bonus Ristrutturazioni; in alcuni casi, se l’intervento prevede una riqualificazione energetica, è possibile accedere anche al Superbonus.
Come avviene la riqualificazione del patrimonio edilizio attraverso la ristrutturazione?
Un intervento di ristrutturazione edilizia ha una natura molto più complessa e “invasiva” rispetto ad una manutenzione. Questo perché le ristrutturazioni possono trasformare radicalmente un fabbricato, anche con interventi di demolizione e ricostruzione, siano essi parziali o integrali.
Fanno parte di questa categoria anche gli interventi di sopraelevazione o ampliamento della cubatura.
Per accedere ad una ristrutturazione, è quasi sempre necessaria la richiesta del Permesso di costruire rilasciato dall’ufficio tecnico del tuo Comune. Relativamente alle agevolazioni fiscali, nel caso della demolizione e della ricostruzione è possibile accedere al Superbonus 110%.
Inoltre, gli edifici ricostruiti in zona sismica adeguandoli alle normative vigenti potranno anche accedere al Sismabonus.
Come avviene la riqualificazione del patrimonio edilizio attraverso il restauro conservativo?
Un’altra casistica di recupero del patrimonio edilizio prevede il restauro conservativo, ossia quell’attività volta a rinnovare l’edificio salvaguardando i caratteri tipologici e la struttura, rispettando l’assetto architettonico originario.
In particolare, il Testo Unico sull’Edilizia parla di tutti quegli interventi volti a “conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere”. Parliamo, ad esempio, della rimozione di elementi estranei all’organismo edilizio , al contrario, all’aggiunta di impianti e accessori funzionali all’edificio.
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